Kezelési költség buktatói

Kedvezményes vagy deviza alapú lakáshitelekre jellemző alacsony kamat + kezelési költség konstrukciókat sokan hajlamosak úgy értékelni, hogy egyszerűen összeadják a két értéket és ezt tekintik meghatározónak. A megközelítés csak látszólag helyes – a kezelési költségek ugyanis más súllyal szerepelnek a hitel költségei között.

Az alapvető különbséget az okozza, hogy míg a kamatot mindig az adott hónap elején még fennálló tőketartozásra vetítik a bankok, addig a kezelési költséget általában más – az ügyfél számára kedvezőtlenebb – alapra számítják fel, ezáltal sokkal nagyobb költséget képvisel, mint a kamatláb.

A jelenlegi banki gyakorlatban négyféleképpen számítják a kezelési költséget, melyek mind eltérő terhelést, így eltérő THM-értéket jelentenek az ügyfélnek.

Az első, legjobban elterjedt módszer, amikor az éves kezelési költséget az év elején fennálló tőketartozásra vetítik, majd ezt elosztva 12-vel, a fizetendő összeget a havi törlesztő részletekhez csapják.

Ennek a megoldásnak egy drágább változata, amikor az év elején fennálló tőketartozásra vetített költséget nem a havi részletekben, hanem 12 hónapra előre fizettetik meg. Ez esetben számszerűen ugyanakkora összeget fizetünk, mint az első példában, de mivel előre kell kiegyenlíteni a teljes összeget, az elmaradt kamatok miatt mégis drágább megoldás (a be nem fizetett pénzzel ugyanis nyereséget tudunk realizálni).

A legdrágább megoldás egy hitelkonstrukcióiban: a kezelési költséget nem az év elején fennálló tőketartozásra, hanem a futamidő alatt mindvégig a felvett hitelösszegre vetítik. Így a fizetendő összeg soha nem csökken, a hitelezési időszak 20. évében is a teljes hitelösszeg után kell kezelési költséget fizetnünk.

Az utolsó és egyben legbarátságosabb megoldás ahol a kezelési költséget tulajdonképpen kamatnak tekintik. Itt minden hónapban az aktuális tőketartozásra vetítik a kezelési költséget, így az év közben is folyamatosan csökken.

Mind a négy megoldás kiegészítője lehet a minimum és/vagy maximum díjak alkalmazása, mely szintén jelentősen befolyásolja a hitel költségeit.

Ha például egy hitel kezelési költsége 2%/év, de maximum 15.000 Ft/hó, akkor 15 millió Ft-os hitelösszegnél 300.000 Ft éves, azaz 25.000 Ft havi kezelési költség adódna, de a 15.000 Ft-os felső határ miatt a százalékos díjnál kevesebbet kell fizetnünk – legalábbis addig, amíg a fennálló tőketartozás meghaladja a 7.500.000 Ft-ot.

Hangsúlyozzuk, hogy önmagában a kezelési költség számítási módja nem határozza meg, hogy egyes termékek jobbak, olcsóbbak-e a másiknál, hiszen a konstrukciókat összességükben kell megvizsgálni – a THM-mutató segítségével – de jó, ha tudjuk, érdemes a kezelési költség vetítési alapját és esetleges összeghatárait is figyelembe venni a termékek értékelésénél.

A csökkenő kamatlábak például nem feltétlenül jelentik az ügyfélterhek csökkenését, mert a kezelési költség a hitel értékelésében nagyobb szereppel bír:

10 Millió Ft 10 évre, CHF alapú kölcsön (egyéb díjak figyelembe vétele nélkül):

2,9% kamat + évi 2,0% kezelési költség = 113.101 Ft havi törlesztés

2,3% kamat + évi 2,5% kezelési költség = 114.457 Ft havi törlesztés

A bemutatott törlesztő részletek csak a kamatlábat és a kezelési költséget tartalmazzák, a példa jellege miatt az egyéb díjakkal nem számoltunk.

A kezelési költség és a kamat összeadásával az a) terméknél 4,9%-os értéket, a b) terméknél 4,8%-os értéket kapunk – ez alapján tehát a b) kondícióknak olcsóbb törlesztő részletet kellene eredményeznie, ez azonban nem így van!

Visszatérve alapgondolatunkhoz, az előbbi számítás igazolja, hogy a kamatláb és a kezelési költség százalékos értékének egyszerű összeadásával nem kaphatunk értékelhető eredményt, ez hibás számításokhoz vezet – és még nem is vettük figyelembe az eltérő deviza váltási árfolyamokat, amelyek szintén befolyásolják az egyes hitelek valós költségeit! Fentiekből jól látszik, hogy bár a bankok első pillantásra közel azonos feltételekkel kínálják kedvezményes lakáshiteleiket, az apró eltérések több ezer forintos különbséget tudnak okozni a havi törlesztő részletekben.