Különböző jogszabályok eltérően rendelkeznek arról, hogy miként jegyezhetik be a földhivatalok a jelzálogjogot a tavaly augusztus óta folyósított devizahitelekből vásárolt ingatlanok esetében. A bankok nem csaptak le a kiskapukra, nem indult újra a lakossági devizahitelezés.

Nem, továbbra sem nyújtunk új lakossági devizahiteleket, hitellel még nem rendelkező magánügyfeleknek, de természetesen követjük a szabályozási fejleményeket és a Magyar Bankszövetség értelmezését is várjuk. Így foglalható össze a nagyobb hazai kereskedelmi bankok véleménye arról, hogy vajon valóban újra lehet-e devizahitelezni.

A lehetőséget a Napi Gazdaság cikke vetette fel, de hamarosan többen is vitázni kezdtek a jogszabályok értelmezéséről. A napilap arra hívta fel a figyelmet, hogy egymásnak ellentmondó a polgári törvénykönyv és az ingatlan-nyilvántartási jogszabály, márpedig a január elsejétől hatályos utóbbi jogszabály számos pontban enyhébb és megengedőbb, mint a Ptk. tavaly augusztus 14-től hatályos passzusa, amely szerint természetes személy devizában nyilvántartott vagy nyújtott (devizaalapú) kölcsönszerződéséből keletkező hitelezői követelés biztosítására, természetes személy tulajdonában álló ingatlanra nem állapítható meg jelzálogjog.

Ez a szabály elég egyértelmű, még akkor is, ha az újabb jogszabály számos kivételt megenged. Ráadásul egyes értelmezések szerint csak a devizaalapú, de forintban folyósított hitelekre vonatkozik, azokra a javarészt eurókölcsönökre nem, ahol valóban devizában történik a folyósítás és a törlesztés is.

Ezt a szabályt azonban az értelmezések egy része vitatja. Vannak azonban azért egyértelműbb elemek is. Milyen esetekben lehet jelzálogjogot biztosan behegyezni devizahitelekre? Ha változik egy követelés jogosultja (engedményezés, tartozásátvállalás, jogutódlás), illetve, ha meglevő kölcsönszerződés módosítása, fedezetcsere, kölcsönkiváltás esetén, ha az új hitel a korábbinál nem terhesebb.

Igyekeztünk a legnagyobb lakossági bankoknál tájékozódni arról, hogy a cikkben felvetett kiskapukkal élnek-e a bankok. A hivatalos válaszokból nem lettünk sokkal okosabbak, de az kiderült, hogy a bankok nem kezdtek el devizahitelezni. „Bankunk jelenleg nem kínál devizahiteleket ügyfeleinek” vagy „”Bankunk egyelőre nem kíván a devizaalapú ingatlanfedezetes hitelek kezelésének gyakorlatában módosítani” – érkeztek a szófukar válaszok. Azt azért egyes bankok elismerték, hogy vizsgálják a lehetőségek jogi hátterét, illetve mivel az esetleges változás a teljes hazai bankszektort érinti, a bankok várják a Bankszövetség állásfoglalását is.

Voltak azért olyan banki munkatársak is, akik háttérbeszélgetésekben kicsit részletesebben fejtették ki a véleményüket. Egyik forrásunk elmondta, hogy amennyiben párhuzamosan létezik két jogszabály és az egyik megengedőbb, mint a másik, az egy transzparensen működő banknak nem elég. „Nem szeretünk jogi kiskapuk alapján működni, hanem a törvényalkotói szándék akceptálásával dolgozunk” – mondta forrásunk, aki szerint csak határozott kormányzati állásfoglalás, illetve zöld lámpa esetén vizsgálja csak meg egy bank, hogy olyan tevékenységbe kezd, amiről eddig azt hallotta, hogy tiltózónában van.

Egy másik forrásunk azzal viccelt, hogy a jelzálogbejegyzés vagy nem bejegyzés a mai devizahitel-piacon teljesen felesleges, elméleti kérdés. Amíg ugyanis a korábbi devizahitelesek fedezetei sem piacosíthatóak, értsd kilakoltatási moratórium és lakásértékesítési moratórium van érvényben, addig szinte mindegy, hogy bejegyezhető-e a fedezet.

No, természetesen azért ez nem így van, hiszen a bankok még hihetnek és hisznek is abban, hogy a jelzálogfedezettel nyújtott hiteltermékek alapja, vagyis a fedezet egyszer valóban fedezetként fog viselkedni, de azért az sokat mondó, hogy a kormányzat folyamatosan ad olyan jelzéseket, hogy a későbbiekben sem fog senki az utcára kerülni. Márpedig, ha a helyzet változatlan marad, annak beláthatatlan következményei lesznek, a bankok elképesztő veszteségeket fognak elszenvedni, hiszen fedezett hiteleiket voltaképpen fogyasztási hitelekké kell átértékelniük. Hiszen a fedezetek nem működnek, járulékos következményként pedig szinte az ügyfelek kényére-kedvére van bízva, hogy hajlandók-e törleszteni.

Harmadik beszélgetőpartnerünk szerint sem várható, hogy a bankok trükköznének és kicsit becsomagolnák a hitelkonstrukciókat az engedélyezett kategóriákba. Az értelmezések szerint a tisztán euróhitelek (forintátváltás nélkül) kaphatnának teret a megengedőbb megközelítéssel. Azzal banki forrásunk egyetértett, hogy a svájci frankos hitelek és az euróhitelek együttkezelése szakmai hiba volt, és valóban van Magyarországon egy olyan réteg, amelyiknek a jövedelme euróban keletkezik, és számukra az euróhitel a legkevésbé kockázatos termék.

A szabályozók tavaly augusztusban kiöntötték a gyereket a lavórral. Egy viszonylag szűk kör miatt az euróhitelezést ugyan újra lehetne indítani, de forrásunk szerint valószínűleg a szabályozó erre a „kicsi szegmensre” nem volt külön tekintettel. Maguk a bankok ráadásul különösebben nem tülekednének devizában hitelezni.

Nagyon sokba került az a korábbi nagy hiba, miszerint 10-20 éves devizahiteleket a bankok 1-3 havi rövid pozíciókkal fedeztek a treasuryken keresztül. A lehetőségek nem tágultak, éven túl, főleg 10 évnél hosszabb időtávokra a bankok nem is nagyon tudnak fedezni. A svájci frank további izmosodását várják az elemzők, a svájcifrank-hitelek a bankoknak sem hiányoznak.

Forrás: FigyelőNet www.fn.hu
Közvetlen link

Mire jó és mi kell hozzá?

Aki ilyen áthidaló kölcsönt igényel, annak a bank lényegében megelőlegez a várható eladási árból egy bizonyos összeget a tulajdonában lévő ingatlan (amiből el szeretne költözni) eladásáig. Így tehát még eladás előtt biztosítható a megvenni/vagy építeni kívánt ingatlan egy része.

Ez a hitelforma tehát egy speciális lakáshitelnek tekinthető, amelyet közvetlenül arra fejlesztettek ki, hogy a költözni vágyókat kisegítse. Ahogy az a lakáshitelek esetében már megszokott, csak 65 évnél fiatalabbak igényelhetik a hitelt, az egyes bankok maguk határozzák meg, hogy milyen iratok szükségesek a hitel igényléséhez. Amire mindenképp szükség lesz, az a tulajdoni lap, valamint az adás-vételi szerződés, melynek ügyvéd által ellenjegyzettnek kell lennie, és tartalmaznia kell azt is, hogy a vételár egy része banki hitelből kerül kiegyenlítésre (azaz az ingatlan eladójának erről tudnia kell, és csak akkor folyamodhatunk ehhez a segítséghez, ha megegyeztünk erről az eladóval).

A cikk folytatása

Milyen célra használhatja a lakásvásárlási kölcsönt?

Kölcsöntípustól függően, vehet használt vagy új építésű lakást, családi házat, amihez – amennyiben a feltételeknek megfelel – akár közvetlen támogatásokat is igényelhet:

• szoc.pol.,
• fél szoc.pol.,
• otthonteremtési támogatás,
• akadály-mentesítési támogatás

Államilag támogatott és piaci kamatozású lakásvásárlási kölcsönök

Az államilag kamattámogatott kölcsönök fajtái: jelzálogleveles és kiegészítő kamattámogatásos.

E két kamattámogatási formához, amennyiben a feltételeknek megfelel állami kezességvállalás melletti hiteleket is lehet igényelni (Fészekrakó-, közalkalmazottaknak, köztisztviselőknek, katonáknak stb. szóló hitel). Az állam által nyújtott kamattámogatás miatt ezen hitelek kamatozása kedvezőbb, de számos jogszabályi feltételnek meg kell felelni ebben az esetben.

A cikk folytatása

A hitel igénylése forintban történik, vagy az adásvételi szerződésnek megfelelő devizában.

Piaci kamatozású lakáshitel magas finanszírozással

Megfelelő nagyságú szabad jövedelem estén a hitelbiztosítási érték 100%-át elérheti a hitel összege.
Piaci kamatozású lakáshitel esetén pótingatlan bevonható, és hitelbiztosítéki értéke 80%-a erejéig finanszírozható.

Követelmények az adóssal szemben

• Személyazonosító dokumentumok:
  Állandó, bejelentett lakcím
  Adóazonosító jel
  1 közüzemi díj megfizetésének igazolása

  Közüzemi számla:
  Elegendő egyetlen közüzemi díj megfizetésének igazolása
  1 db Közüzemi számla utolsó havi közüzemi számla + csekk
  1 db közüzemi díj megfizetése bankszámláról

• Adós kölcsönkérelem benyújtásakor 18. évét betöltötte
• Életkora a futamidő végén nem haladhatja meg a 68. Évet
• Az adós megfelelő adóstárs vagy kezes esetén idősebb lehet 68 évesnél a futamidő végén
• Legalább 3 havi munkaviszony a jelenlegi munkahelyen
• Munkáltatói jövedelem igazolás
• Rendszeres, igazolt jövedelem, legalább minimálbér, minimál nyugdíj
• Folyószámlára érkező munkabér vagy Apeh jövedelem igazolás

• Vállalkozó, saját cégből származó jövedelem:
  A vállalkozás 12 hónapja fennáll és rendelkezik egy lezárt üzleti évvel
  A vállalkozás mérlegét nem vizsgáljuk
• Apeh „O” igazolás köztartozásokról
• Apeh személyi jövedelem adóigazolás
• Nem szerepelhet:
  - BAR
  - a Központi Hitelinformációs Rendszerben (minimálbér, 90 nap)
  - a „feketelistán” (3000 Ft, 30 nap)

Adóstárs

A házastársat, élettársat kötelező adóstársként bevonjuk a kölcsönügyletbe.

Nincs életkori, munkaviszony és jövedelem elvárás.

Ha az adóstárs a futamidő végén idősebb lesz 68 évesnél, az adósnak előírható életbiztosítás.

Fizető adóstárs

Szülői támogatás

18 évnél fiatalabbak esetén (gyámhatóság)
25 évnél fiatalabb középfokú végzettséggel rendelkezőknél
32 évnél fiatalabb felsőfokú végzettséggel rendelkezőknél, tanulóknál
A szülő a kölcsönkérelem befogadásakor nem lehet 60 évesnél idősebb, és jövedelem alapon fizetőképesnek kell lennie.

Fizetőképességet javító adóstárs

Lakáscélú hiteleknél közeli hozzátartozó bevonható, nem kell tulajdonrészt szereznie.
Maximum 2 fizetőképességet javító adóstárs vonható be.

Technikai adóstárs

Haszonélvezettel , özvegyi joggal terhelt ingatlan fedezetül elfogadható, ha a jogosult bevonható a hitelügyletbe.

Készfizető kezes

Egykeresős család, vagy egyedülálló adós esetén készfizető kezes előírható.

A kezes csak akkor fogadható el, ha a megfelelő jövedelemmel rendelkezik
a hitel törlesztésére.

A kezes életbiztosítással kiváltható.

Zálogkötelezett

A fedezetül felajánlott ingatlan tulajdonosa, vagy az adásvételi szerződésben megjelölt vevő.

A zálogkötelezettnek nem kell az adós hozzátartozójának lenni.

A zálogkötelezett szerepelhet a Központi Hitelinformációs Rendszerben,
ha már nincs fennálló tartozása.

Ingatlan fedezet

Magyarország területén lévő önállóan forgalomképes (osztatlan közös tulajdon elfogadható használati jogi megállapodással)

3 ingatlan vonható be fedezetként

Ingatlanbiztosítás (legalább az újraépítési összeg erejéig)

Ingatlan

Minimális hitelbiztosítéki érték

Lakás, ház, üdülő bel- és külterület 3,0 M Ft

Építési telek belterületi 2,0 M Ft

Vendéglátó és kiskereskedelmi egység meghatározott feltételekkel 3,0 M Ft

Városi garázs önálló helyrajzi számmal pótfedezetként 1,5 M Ft

Elfogadható jelzálog bejegyzések:

• Aktuális Finanszírozó Bank
• Magyar Állam
• Más pénzintézet
• Lakás-takarékpénztár
• Munkáltató, Önkormányzat

A jelzálog bejegyzések összege legfeljebb a HBÉ 100 %-át érheti el!

Egyéb jelzálog bejegyzések,

Illetékhivatal javára bejegyzett kölcsön csak az Erste Bankot követő ranghelyen
fogadható el.

Vételi, tartási jog, magánszemélyek jelzálog bejegyzése nem fogadható el.

Finanszírozási hányad változás

A fedezet alapú jelzáloghitelek fedezeti szorzója 10%-kal emelkedett.

Jelenleg a fedezet és a jövedelem alapú hitelek finanszírozási hányada megegyezik.

A kereskedelmi és vendéglátó egységek finanszírozási hányada nem változott!

Egyéb jelzálog bejegyzések,

Illetékhivatal javára bejegyzett kölcsön csak az Erste Bankot követő ranghelyen
fogadható el.

Vételi, tartási jog, magánszemélyek jelzálog bejegyzése nem fogadható el.

Lakáshitel

• Szeretné, ha ahhoz, hogy lakáshitel­t kapjon, Önnek mindössze annyit kellene megtennie, hogy egyszerűen bemegy a bankba aláírni a hitelszerződést? (A teljes igazság az, hogy előbb még hozzánk is el kell jönni egyszer!)
• Örülne, ha ez a lakáshitel szerződés úgy lenne előkészítve, hogy az Ön számára elérhető legelőnyösebb, és legkedvezőbb kondíciókat tartalmazza? (Az Ön célját, jövedelmét, fedezetét, lehetőségeit figyelembe véve, és mindezekből az adottságokból a lehető legtöbbet kihozva!)
• Jó lenne, ha a lakáshitel-felvételi folyamat elejétől a végéig (sőt, még utána is) teljes mértékben rábízhatná magát valakire? Szeretné kiiktatni a bizonytalanságot?

A cikk folytatása

 

(Pénzintézetenként eltérőek az igénylési feltételek, és az igényléshez szükséges okmányok)

A lakásvásárlási hitel fedezete az adós, adóstárs által megvásárolni kívánt ingatlan, vagy más, kiegészítő ingatlan. A lakáshitel igényelhető jövedelemigazolással, vagy jövedelemigazolás nélkül, jelzálogfedezettel. A lakásvásárlási hitelek hosszú lejáratúak, mely új vagy használt lakóingatlanok megvásárlásának hosszú távú finanszírozására szolgál.

Az igénylés személyi feltételei

• cselekvőképes
• min. 18. életévüket betöltött
• a hitel lejártakor max. 68-70 éves életkor
• devizabelföldi magánszemélyeknek
• akik rendelkeznek állandó magyarországi lakóhellyel
• alkalmazottak, vagy
• vállalkozók,
• rendelkeznek minimum 3 hónapos folyamatos, határozatlan idejű munkaviszonnyal a jelenlegi munkahelyén
• rendszeres jövedelemmel rendelkezik, amely eléri legalább a mindenkori bruttó minimálbért
• legalább 2 hónapja valamely magyarországi banknál aktív lakossági forintbankszámlát vezet
• egyéni vállalkozók, betéti társaságok esetében egy lezárt üzleti év.
• telefonos elérhetőség (lakóhelyi vezetékes telefon vagy előfizetéses mobiltelefon vagy felöltőkártyás mobiltelefon)

Az igényléshez szükséges okmányok

• kitöltött és aláírt hitelkérelmi nyomtatvány
• deviza alapú hiteleknél nyilatkozat deviza alapú hitel igénybevételéből eredő esetleges kockázatok tudomásul vételéről
• érvényes személyazonosító igazolvány (vagy útlevél)
• adóigazolvány
• lakcímet igazoló hatósági igazolvány
• vállalkozói igazolvány (vállalkozók esetén)
• jövedelemigazolás 30 napnál nem régebbi (munkáltatói igazolás)
  - APEH jövedelemigazolás amennyiben 2 éven belül alapított, 5 millió Ft-nál kevesebb alaptőkével rendelkező cég alkalmazásában áll
• NYUFIG igazolás, valamint nyugdíjszelvény (nyugdíjasok esetén)
• APEH jövedelemigazolás (vállalkozók esetén)
• APEH jövedelemigazolás (alkalmazott esetében),
  - ha az ügyfél készpénzben kapja jövedelmét
  - ha a munkáltató egyéni vállalkozó
  - ha az ügyfél tulajdonos abban a cégben, amely a munkáltatói igazolást kiállította
  - ha a munkáltatói igazolás kiállítója az ügyfél hozzátartozója vagy maga az ügyfél
• 30 napnál nem régebbi hiteles teljes tulajdoni lap másolat vagy szemle a megvásárolni kívánt és a fedezetül felajánlott ingatlan(ok)ról.
• a bank által elfogadott értékbecslő által készített értékbecslés a fedezetül felajánlott ingatlan(ok)ról.
  Az értékbecslés megrendeléséhez szükséges:
  - a fedezetül felajánlott ingatlan(ok) alaprajza méretezéssel
  - családi ház, ikerház vagy sorház esetén 90 napnál nem régebbi hivatalos helyszínrajz vagy térképmásolat
• érvényes adásvételi szerződés
• vagyonbiztosítás megkötése és bank kedvezményezettként történő megjelölése
• más banknál vezetett számla esetén az utolsó kéthavi, eredeti számlakivonat

A személyi okmányok másolatára kell vezetni azt, hogy “a másolat végrehajtásához hozzájárulok”, továbbá az “eredetivel megegyező” szöveget, továbbá azokat dátumozni szükséges.

SZABADON DÖNTHET,

• mire használja a hitel összegét: szeretteit, esetleg önmagát lepi meg egy nagyobb „ajándékkal”, vagy már meglévő hiteleit fizeti vissza, így alacsonyabb havi törlesztőrészlet terheli Önt;
• mekkora összeget igényel: a hitel összege 1 millió forinttól akár 40 millió forintig, vagy ezzel egyenértékű deviza összegig terjedhet;
• hogy jövedelemigazolással vagy anélkül igényel-e hitelt: jövedelemigazolás benyújtása esetén alacsonyabb lehet a törlesztőrészlet;
• hogy a hitelt egyedül vagy adóstárs bevonásával igényli-e: adóstárs bevonásával magasabb hitelösszeghez juthat (házaspár és élettársi kapcsolat esetén kötelező a házastárs, élettárs bevonása);
• hogyan szeretné törleszteni a hitelt: amennyiben a forintban való törlesztést részesíti előnyben, válasszon forint vagy devizaalapú hitelek közül, euró- vagy svájci frankban történő visszafizetéshez pedig igényelhet devizahitelet;
• milyen konstrukcióban igényli az összeget: akár évi 72 000 Ft-os állami támogatáshoz is juthat, és azt felhasználhatja a hitel visszafizetésére;
• a csökkentett induló törlesztőrészletekről: szabad felhasználású hitelt türelmi idővel is igényelhet, amely idő alatt csak kamatot és kezelési költséget kell fizetnie, így csökkentve induló törlesztőrészletét;
• mennyi idő alatt kívánja a felvett összeget visszafizetni: a hitel törlesztésére minimum 2, maximum 30 év áll rendelkezésére;
• milyen ingatlant ajánl fel fedezetnek: a fedezet legfeljebb három magyarországi, tehermentes lakó-, üdülő- vagy nyaralóingatlan, építési telek lehet.

KI IGÉNYELHETI A HITELT?

Ön is igényelhet szabad felhasználású jelzáloghitelet, ha Ön

• cselekvôképes, devizabelföldi magánszemély;
• és megfelelô ingatlanfedezettel rendelkezik;
• elmúlt már 18 éves, és a hitel lejáratakor nem lesz több, mint 70 éves, amennyiben az Ön életkora a hitel lejáratakor meghaladná a 70 évet, akkor a feltételeknek megfelelő társigénylő bevonása, vagy hitelfedezeti életbiztosítás megkötése és engedményezés mellett igényelheti hitelt;
• rendelkezik saját vezetékes vagy mobiltelefonnal;

Jövedelemigazolással történő hiteligénylés esetén feltétel
továbbá:

• rendszeres, havi nettó jövedelme eléri az 50 000 Ft-ot;
• legalább 2 hónapja bármely magyarországi banknál aktív lakossági bankszámlája van;
• legfeljebb két munkahelyen, összesen legalább 4 hónapos munkaviszonnyal rendelkezik és az utolsó munkahelyén a próbaidôt már letöltötte, vagy minimum egy éve vállalkozó, vagy már nyugdíjas.

Vállalkozói gyorshitel

Gyors hitelbírálattal igényelhető

Korlátozott számú dokumentumot kérnek be a hiteligényléshez. Csak azokat az iratok szükséges – benyújtani, melyek a kisvállalkozások működésére vonatkozóan és a bank számára is elengedhetetlenül szükséges információkat hordoznak.

A teljes folyamat mindössze 3 napot vesz igénybe a hitelkérelemtől a döntésig.

Csak a speciálisan a kisvállalkozói ügyfelek szempontjából vizsgálandó adatokat kérnek be.

Vállalkozói hitel feltételek:

• ha vállalkozása éves nettó árbevétele nem haladja meg a 700 millió forintot,
• ha vállalkozása banknál lévő kötelezettségvállalása és az igényelt hitel vagy bankgarancia együttes összege nem haladja meg a 50 millió forintot.
• Nincs lejárt köztartozása, és
• akár akkor is, ha újonnan alakult vállalkozása.

A következő hitelek igényelhetők:

• Folyószámlahitel
• Rulírozó hitel / eseti hitel
• Beruházási hitel (építés, felújítás, vásárlás)
• támogatott hitelkonstrukciók
• bankgarancia

Ne feledkezzünk meg a hitelfelvételhez kapcsolódóan felmerülő nem banki költségekről: közjegyzői díj, földhivatali eljárási díj, stb, erről is előzetesen kérjünk tájékoztatást! A THM devizahitelek esetében sokszor nem tartalmazza a svájci frankban vagy euróban megállapított, forintban fizetendő törlesztőrészletek konverziós költségeit – ennek mértékére kérdezzünk rá. Lakásvásárlási hitel az elmúlt év végén 750 milliárd forint volt a bankok által kihelyezett szabad felhasználású jelzáloghitelek állománya, miközben két éve januárban még csak 189 milliárdos volt az összeg. a társaság adatai alapján a szabad-felhasználású jelzáloghitel termékek iránti igény emelkedett kiugróan, a többit jóval meghaladó mértékben.

A gazdasági megszorítások jól érzékelhető hatást gyakoroltak a lakossági hitelfelvételre, január-februárban rég nem látott szintről indult a hitelpiaci aktivitás, az idei nyár azonban kiemelkedő volt a kezdeti visszafogottságot követően, a ciklikusság 2007-ben kevéssé érvényesült. 2008-ra is hasonló tendencia valószínűsíthető, nem várható megtorpanás a lakossági hitelpiacon, s a szolgáltatási ágat érintő jelentős változás szabályozói oldalon sem várható. A hitelállomány alakulásában egyre jelentősebb szerepet játszik a hálózati tranzakciókhoz nem kapcsolódó hitelek aránya, mely mára már elérte az 50 %-ot.

Értékpapír, betét fedezete mellett, annak óvadékba helyezésével felvehetõ hitel, ahol a hitel nagysága az értékpapír, betét értékétõl függ. A lombard hitel esetében a bankok a fedezetet és az önrészt a normál hitelekétõl eltérõen ítélik meg, ami a fedezet forgalomképességével és a jelzálog egyszerûbb érvényesíthetõségével magyarázható.

Ezért a hitel mértéke a fedezettõl függõen 30-90% vagy ennél magasabb százalék is lehet. Állampapír vagy készpénz fedezet esetén, akár a 100%-ot is elérheti.